浅谈IGB Reit

IGB reit旗下拥有两间shopping mall

Mid Valley


另一家是the garden mall


这两家mall都是位于KL的黄金地段。。
可想而之，租金也是可观的。。
总NLA：2603954 sq ft

NLA： Net lettable area 是计算一个shooping mall净出租的地方。

以最新的一个季度来看 igbreit的
revenue : 120955000
profit : 65125000

除以它的NLA
revenue/NLA: 46.45
profit/NLA: 25.01
也就是每净平方尺的营业额和收入分别是 RM46.45 和 RM25.01

IGB reit的总股量是 ：3465587000
也就是说，每拥有1331股，就拥有IGB reit的一平方尺的净可出租地方 （1NLA= 1331股）

 每净平方尺的营业额和收入分别是 RM46.45 和 RM25.01， 到底是算高或者低呢？那就看以下和pavreit的比较

看起来，pavreit的每净平方尺的营业额和收入都比IGB reit来的高。。

大家或许可以根据我的算法，把大马上市的reit都以这样方式选出了吧。

但可以结论出一点就是，shopping mall要是在黄金地段，租金就会高，所以算出来所得也是高。。

或许这个算法可以为大家带来除了Dividend Yield (DY）以外的另一个标准考量之一。。

投资的道路上之《起步》

在投资股票大道上，很少会找到知音。
因为每个人有每个的看法，
而且投资的手法都不一样。
或许你会看好这一家，
但别人未必看好这一家。
这就是为什么股票在每一分钱都是有在交易。

投资股票的起步
或许因为朋友的三两句，您就对投资股票起了很大的兴趣。
又或许因为看到朋友在股票上赚很多，您就把股票当做一个可以赚很多钱的地方。
但又无从下手。
要投资股票，不只要像做生意那样，
要有远见，要有分析能力，
只是股票不同创业的一点
就是你买那间公司的股份，
除非股权很显著，
不然，你是没有执行权，
所以，你买股票的话，你不需要有领导能力，
也不需要什么创意。

不管从事各行各业，
万事起头难，
要投资股票，
就必须准备资金
而这笔资金，
是在短期内不需要用到的，
但也因个人而异。

有了资金以后，
就要选择你要买那间公司的股票来投资
这也是股票投资者最为头痛的地方。

就算连这一步也过关了，
就是要看你投资股票给你带回来的回酬了。

而我的起步是。
在小时候，就很喜欢在探讨那个行业是最赚钱的了，
只可惜，花了很多年的时间，
才觉得投资股票，
是最适合我这样懒惰的人的了。。
只是当时，
为了投资股票，
我可以阅读别人的文章到半夜三更。
除此之外，
也努力的阅读公司的季报 （应该有人会好奇我为什么选择看季报）
看看公司是否赚钱，
这也是最艰难的时候了，
但现在，是大约有五年的股票投资经验了，
看的季报也越来越少，
看股价的时间也越来越少，甚至有时需要问朋友这股价是多少了。
因为有了经验，在公司业绩方面也研究了不少，
所以我现在只阅读和研究在我watchlist里面的股票而已。

艰难的起步，
很长时间的付出，
才会有成果的，
就有如播种到植物长大那样。
都必须靠耐心，细心来培养

而股票，
是要靠时间，耐心，分析，观察，思考才会有成果的。。

以前，现在，未来

看到这个标题，就是感觉要说故事了。。

以前
通讯不方便，很多资讯很有可能是从亲朋戚友那边得知，又或者是从报纸上得知，但这些资讯，往往都是过时的了。不可以当最准的。
而在股市，未能获得第一时的资讯，就可以亏得很

现在
当然，现在只要你有个面子书，不管世界上发生什么事，就可以很快的知道事件的发生了。

未来
或许现在说未来，会感觉有点科幻，但科技无绝对，往往就是这些发明，改善了我们的世界

但这三个时代，都有个共同点，就是弱肉强食。这种现象是股市中常常看见的。如很多大公司，会收购一些小公司来发展自己的公司和提升自家的业绩。

而往往很多人都会以以前的大道理来运用在现今。如，2007年到现在2015已经是八年的时间了，而股市就有一个魔咒，那就是十年一次的轮回。那以这样来算，是否在未来的2017代表着股市会崩盘呢？？这点就要个人的分析了。

在以前股市，投资者未能获得第一时的资讯，就可以亏得很凄惨了。所以往往未能做到最好的防范。也就是未能在风暴来临前，把手中的股票丢了。
而现在的股市，投资者能在第一时间得到资讯，在加上以往历史经历，所以大家在预测2017年会出现熊市时，先把手头上的股票，丢得清光了。
在看看未来的2017，也就是两年后的现在，真的会股市崩盘吗？

在这里，我有小小观点，就是巴菲特常说的，”人们在贪心的时候，我害怕； 当人人害怕的时候，我贪心“ 就以这点来看，我感觉现在很多人都退出市场观看和等待2017年的到来，也就是说现在的市场，都是人人担心的时候了。
在加上，以前和现在的资金，是不大一样的了。
以前的人，不大相信投资，因为投资会害了他们一辈子辛苦赚来的钱。。。

待续。。。。

大众第三季度业绩分析

这是大众最新的Q3的资料。。。Q2的资料因为之前的电脑坏了，懒惰从新纪录。。
从revenue来看。比去年Q3成长了大概10%左右。。
盈利成长也是10%左右。。
而且成本也为此在30%左右，
从这里看来，大众业绩真的是蛮不错了，总共九个月，eps就到达82.1sen了。。第四Q还得了的。。

从这张图表也看到，大众的贷款和存款都取得了高超的成长。。
在贷款成长来看，上一些季度，一个季度都取得了48-54亿而已。但在这6月到9月的12年Q3里，单个季度就取得了108亿的贷款增加，
而在存款方面，之前也是54-78亿的季度成长而已，但12年的Q3单季度就取得了130亿的增加。。
单是这成长，都靠近了一倍，当然，这业绩都是过去式的了，所以希望第四个季度，贷和存的记录都可以保持。。。

这是大众银行“部门”的业绩报告，
可以看得出，大众投银的业绩有所下降，而fund那边就取得了不错的成长。。。
而且海外业务也每况愈下，真令人担心。。。




对公司的展望：
个人看法，
大众银行在本地的业务还是强到无法档，以9个月的eps到达82.1来看，只要第四季和第四个季度业绩都一样，那rm1.1的eps到来是蛮期待的了。。那时以50%的派息率来看，股息或许会超过50sen来到55sen，所以说，大众在第四季的股息，可以肯定，应该是高过rm0.3的了。。
以rm14.88的闭市价来看，Dy预计也有3.6%。。。
以业务来看，大众在第三季可以取得不错的贷款存款成长，真的是不错了。。但我个人还是希望，大众在海外和投银那边业绩有所成长，那就更不错的了。。
在资本来看，大众的一级资本才10%左右，或许会在这几年内来个附加股或股息再投资计划就会更好的了。。。
但我对银行的谨慎和稳健，完全不担心大众打算实行那个集资法。。。

CMMT的分析

从这个季度的data来看，虽然业绩是比去年的Q2进步很多（多了ecm），但要是比起上个季度，Q2的成绩是有点下降的

这是个别的mall的result，可以看出NLA在sungei wang是有点减少的，所以随后的是sungei wang的NPI减少。。而NPI/NLA最高的还是gurney。。高达rm24块。。

从资产报表中，可以看得出，cmmt的cash，多了大概五千万，去到1亿6千多万。。留这样多cash，到底用处在那里呢？？


个人看点。。。
从以上的种种来看，cmmt是一种reit，reit大多都是靠租金来赚钱。。所以投资者该看的还是租金，而且这些租金都是fixed的了，除了更新租户合约，不然租金可以说是固定的了。虽然在Q2的租金在比起Q1少了点点，看的原因是因为sungei wang的NLA忽然减少，个人没机会去到sungei wang走，但猜测应该是在维修，所以NLA会减少。。只要维修好，NLA自然会提高，到时的租金可随之提高。。所以盈利可期。。
半年的DPU去到4.2sen，全年应该有8sen以上，以1.76的价格，dy应该有4.5%，比起FD，还是高了1.5%。。
CMMT的总NLA有2481520sq fit，总unit有1765498000，平均拥有711unit，就拥有了cmmt里的mall的1NLA，要在cmmt里拥有1NLA，得花上RM1252令吉。
而在Q2的valuation里，四个mall总价值是2888000000（28亿8千8百万），而cmmt总unit有1765498000，1unit value是rm1.63，以现在的rm1.76令吉，显然是贵了一点了。。。
但要是看在有dy4.5%的份上，应该还是值得投资的。。。

LPI第二季度業績分析

不知不覺，時間已經過了半年，
就在這7月，LPI公佈第二季度的業績。。

這是從去年2011年第四個季度到2012年第二季度的業績。。
裡頭可以看到，revenue都在成長。
而也看到，investment income是減少很多的，這是因為investment income裡，大多都是來自大眾銀行的股息，LPI直接握有大眾銀行的股票（大概是5千多萬股）。而第二季度是4-6月尾的業績，而大眾在第一個季度（1-3月）是沒公佈股息的，所以這裡的減少就是因為大眾銀行沒有派息的緣故。。
不妨看看，net claim incurred ratio，大家都知道LPI是一家保險業務，這ratio就是索賠的ratio，從第一個季度的60%減少到第二季度的45%，而margin也從第一季的13%起到15%。而公司的淨盈利也從3千1百萬起到4千萬。

從這個asset裡，可以看到在第二季度結束後，LPI握有3億的現金，而LPI是一家少貸款的公司，貸款才3千2百萬左右而已。。

從這張圖裡，也可以看到，除了motor的索賠率提高，其他的都在減少。。對保險業而說，索賠額減少，當然是好事啦，因為公司可以賺更多的錢。。這就是保險的業務。。

意見：
在第二個季度的業績出爐後，雖然業績比起去年提升了很多，但公司的派息，卻比去年少了10sen（今年15sen）
但半年的公司eps已經有32sen了，預測一年應該會有64sen以上的eps，而公司去年的總股息有75sen，而今年能不能維持，就得看公司對股東好不好了。。
以預測64sen的股息來看，
在今天（11/7/12年的閉市價，rm13.84）來算，
LPI的pe預測會站在21的藍籌高點。
而要是公司選擇今年的派息率是100%，那DY就是有4.6%。。

或許LPI給少股息，會影響到股價，但長期而言，現在買進就是一個好時期。

如何选股

在股票基本学里，有写过红股，蓝筹股之类的东西了，也教过了什么是eps，nta，pe等东西。

在基本学2里，要写的是，如何选一家公司是否是时机投资。

就拿zhulian来当例子。

而公司的净利是rm28395k，也比去年的rm21997k进步了。。

zhulian公司的盈利，主要是来自本地市场和泰国市场，其他两个市场，新国和印尼的贡献是比较少的，可以泰国和大马市场，是占了95%的盈利收入了。

从圆圈处，可以看到，公司的总股量有4亿6千万股（460000k），在净利rm28395k下，eps（earning per share）是6.17sen。

（在基本股票学1里提到的nta，eps，其实是不用自己去算的，因为季报都会提供的，而且准确性会比我们自己算的来得高）

要是公司维持6.17sen的盈利，那一年的预测eps将会是6.17×4=24.68sen，

公司在6/7/2012的闭市价才rm2.07，

也就是pe是

pe=RM2.07/RM0.2468（eps24.68sen=rm0.2468）=8.38

Profit margin=Profit/Revenue=28395/111880

=25%

profit margin是公司的盈利率，也就是公司从rm1的收入里，会有多少的净利。

这是公司的资产表

也是可以在这里简单的看到，公司的cash，在截止29/2/2012的季度里，公司有1亿3千多万的现金，或每股29sen的现金。。

在红圈处，都没有看到公司的borrowing，所以说，除了一些税务，这家公司是没有贷款的负债的，所以公司拥有1亿3千万的净现金。。

公司的过往纪录，就是每个季度派发3sen的股息，或全年是12sen股息（公司有*60%payout ratio）

*payout ratio或dividend payout ratio是个别公司派息的政策，以某个百分比来看，也是公司会把净利的固定百分比拿来当股息派给公司股东，这payout ratio因公司而异。

RM2.07，dividend=rm0.12

那dy会是多少呢？？

DY=0.12/2.07=5.79%

基本算完后，

得出的结论是

公司

PE=8.38

DY=5.79%

Profit margin=25%

那在这里，怎样证明知道这公司是否值得投资吗？？

那我们该如何选股呢？？

其实选股法因人而异，每个人都有自己的选股法。或许某些股在你眼中，你会认为好，但你认为好，未必会有人认为这股值得投资。所以在股票市场，有买卖的出现。

因为买方觉得价钱值得而把票收入，那卖方或许会觉得这只股已经不值得这价钱，所以就把这股高价卖给买方，这就形成了交易。

普遍的选股法是

1）公司的业务是否盈利或盈利成长，投资一家公司，就是合伙和别人一起做生意，身为生意人，一定要公司赚钱。身为生意人，应该都不希望看到公司是亏损的。所以，我们要选的股，当然是要有盈利，而且盈利要有成长就越好咯，证明公司会越赚越多的。

2）选股法则2就是公司的pe，pe是拿来衡量公司在现阶段是否值得买进。pe也会因个别行业而有不同的pe。很多选股的投资者，都会看pe来选股。但或许你可以选读group里的common dy，uncommon dividend这一篇文章来读读，就会对pe有不同的看法了。。我个人给小型股的pe是8，蓝筹的pe是15-20，这或许是我以前的选法，现在有考虑放弃pe不看。而用别的parameter来衡量。

3）法则3是dy，dy有着很重要的吸引力。dy也就是公司的派息和股价的比率。可以衡量公司的股价现在是否值得去买。我个人会觉得，小型股的dy最好是6%，蓝筹股的dy可以小过6%，但当然，越高的dy越好。有些人只觉得dy要高于FD的一倍就可以了，所以dy也因人而异。有赚钱的公司，才能派息，所以dy对于股东来说，是重要的。但也有亏钱的公司，也能派息，但这类公司就要小心了，公司亏了钱，钱是哪里来派给股东？（这要自己勤劳的功课了）。而我自己，会比较喜欢能派息的股，因为有了派息，才可以为我建立一个良好的现金流，所以你呢？？有怎样去衡量呢？？这就是要看自己了。

4）要观看公司的前途，要去深入的理解公司的产品，然后理解公司市场在哪里，然后才能衡量出公司是否会赚钱。就以nestle来当例子，nestle的产品到处都是，所以nestle的市场是蛮大的。个人建议就是，要买进某些股，就要去研究研究自己或身边的朋友对要的公司的product，看法如何。

5）要看公司的管理层，管理层对公司很重要，要是亏损的公司，管理层拿高薪，你身为股东的，会满意吗？所以在买进股的时候，就要看看管理层的能力。。

以上5个选股法则，都很简单，但也因为个人有个人的定义。也要记住，投资公司股票，就是买进公司股份，也是和别人合伙做生意。身为生意人，看的都是盈利，而不是股价的波动。